قیمت کارشناسی املاک در منطقه 5
در این گزارش سعی شده قیمت کارشناسی آپارتمان نوساز و ملک کلنگی در منطقه 5 تهران در سال 1398 بر اساس آمار و حقایق موجود در بازار مشخص شود.
منطقه 5 تهران پر معامله ترین منطقه تهران از لحاظ خرید و فروش املاک می باشد و همین طور محله جنت آباد جنوبی در بین محله های دیگر منطقه 5 و حتی محله های کل تهران بیشترین جمعیت را به خود اختصاص داده و به همین دلیل به نظر می رسد نقل و انتقال املاک از قبیل خرید و فروش و رهن و اجاره املاک در این محله بیشتر صورت بگیرد.
بخاطر این شاخصه منطقه 5 تهران، ممکن است قیمت معاملات در این منطقه یکی از عوامل تعیین کننده قیمت املاک در کل شهر تهران باشد.
جمهوری اسلامی ایران با شعار حمایت از مستضعفین پایه ریزی شد، و همین امر باعث شد مردمی که در رنج و سختی قرار داشتند، از این انقلاب پشتیبانی کنند و خون بدهند تا قشر ضعیف جامعه که اکثریت را تشکیل می دادند و می دهند! به رفاه و آسایش دست پیدا کنند.
فرهنگ غنی ایران زمین ، انقلاب جمهوری اسلامی ایران و از همه مهمتر دین مبین اسلام در بخش مالی بر پایه حمایت از اقشار ضعیف جامعه تشکیل و شناخته شده، و ما بر اساس این شاخصه مهم تعیین قیمت را انجام می دهیم.
بر همین اساس کارشناسی ملک در منطقه 5 را با تکیه به درآمد آحاد مردم بررسی می نماییم.
مقوله اجاره نشینی :
رهن آپارتمان نوساز با متراژ حدود 80 الی 100 متر در حال حاضر بین متری 2/5 میلیون تا 3 میلیون تومان قیمت گذاری می شود. و این بیشترین حد رهن یک آپارتمان می باشد.
با تکیه بر عرف معمول چند ده ساله رهن آپارتمان، پایه قیمت گذاری مبلغ رهن یک پنجم قیمت آپارتمان بوده است . مثلا آپارتمانی به ارزش دویست میلیون تومان مبلغ چهل میلیون تومان قیمت رهن آن بوده است.
حال بر مبنای متر 2/5 تا 3 میلیون تومان رهن آپارتمان که اکثرا توسط اقشار ضعیف جامعه پرداخت می شود و توان پرداخت بالاتر از آن را نیز ندارند، می توان دریافت قیمت آپارتمان نوساز در منطقه 5 تهران می بایست به ازای هر متر مربع مبلغی بین 12/5 تا 15 میلیون تومان باشد.
این قیمت اعلامی با توجه به شرایط ایده آل یک آپارتمان انجام گرفته و اگر آپارتمانی از جهت موقعیت میدانی و مرغوبیت مصالح و نقشه ضعف داشته باشد، می بایست قیمت کمتری برای آن در نظر گرفت.
با بدست آوردن قیمت آپارتمان نوساز می توان قیمت ملک کلنگی را نیز مشخص نمود.
با توجه به گزارشات منتشر شده از سوی بانک مرکزی، در تهران هزینه خرید زمین یا به اصطلاح ملک کنگی، برابر با 53 درصد از قیمت تمام شده ساخت مسکن بوده است، و این بدان معناست که زمین به عنوان جز اصلی ساخت و ساز بشمار می رود .
حال یک زمین 250 متری جنوبی را در نظر می گیریم که در جنوب بزرگراه همت و در منطقه 5 تهران واقع شده است.
به این زمین طبق قوانین شهرداری جواز 5 طبقه مسکونی داده می شود، و هر طبقه حدود 150متری زیربنای مفید مسکونی خواهد داشت.
در واقع 750 متر بنای مفید در این زمین ساخته خواهد شد. با در نظر گرفتن قیمت 15 میلیون تومان برای هر متر مربع آپارتمان نوساز، و بر اساس گزارشات بانک مرکزی که 53% قیمت آپارتمان را قیمت زمین تعیین می کند، این معادله بدست می آید:
15/000/000 تومان * 53% = 7/950/000 تومان
7/950/000 تومان * 750 متر بنای نوساز = 5/962/500/000 تومان
5/962/500/000 تومان تقسیم بر 250 متر = 23/850/000 تومان قیمت هر متر مربع زمین جنوبی با قابلیت ساخت 5 طبقه مسکونی!
قیمت کارشناسی املاک در منطقه 5
در گزارش بعدی قیمت املاک تجاری و اداری را نیز در منطقه 5 تهران اعلام خواهیم کرد.
